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对邢台市第十五届人民代表大会第一次会议第163号建议的答复
时间:2018/1/18 14:10:15    来源:本站原创    编辑:admin      【字体: 】     浏览数:


白渊代表:

您提出的关于“加大对房地产开发商延期交房行为监管力度”的建议收悉,现答复如下:

一、相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第二条 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定。

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

二、关于约定的延期交房违约金过低问题

1

根据《中华人民共和国合同法》相关规定,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议(《合同法》第二条)。属买卖双方的一种民事法律行为,合同条款由双方共同协商订立,违约金由双方自行协商后确定,法律上没有规定违约金的比例。但是,一般情况下,违约金的标准应当于一方违约可能给对方造成的损失数额相当。如约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。(《合同法》第一百一十四条)

2

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额(《解释》第十六条)。

三、关于开发商延期交房问题

开发企业延期交房我市主城区或其它城市均存在此问题,确实给购房人造成了生活影响。对此,房管部门也很重视,正在全市开展“百日攻坚”行动,市政府先后出台了我市房地产市场调控相关文件,对开发企业违规行为进行整顿查处。关于延期交房应属于合同约定范畴,出现的违约应以合同为准,通过查阅相关规定和文件,解决的主要途径一是双方协商解决,二是通过仲裁,三是法律途径解决。

2017年6月13日


  
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