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邢台市深化城镇住房制度改革总体方案
时间:2010/12/20 21:30:05    来源:政府机构    编辑:admin      【字体: 】     浏览数:


 

邢政[1995]10号  1995年6月8日


  为了深化全市城镇住房制度改革,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《河北省深化城镇住房制度改革总体方案》,结合邢台市住房制度改革的运行情况,制定本方案。
  一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容
  城镇住房制度改革的根本目的是:建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。
  城镇住房制度改革的基本内容是:把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配的为主的货币分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场,逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进房地产业和相关产业的发展。
  二、城镇住房制度改革的近期任务和目标
  城镇住房制度改革的近期任务是:全面推行住房公积金制度,逐步提高公有住房租金,稳妥出售公有住房,加快建设经济适用住房,继续实行集资建房、合作建房,加强住房资金管理。全市城镇住房制度改革的目标是:到2000年人均居住面积达到8.5平方米以上,住房成套率达到70%以上,大部分居民都有一套合适的经济适用住房,初步建立起新的城镇住房制度,使城镇居民住房达到小康水平。
  (一)全面推行住房公积金制度。实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制,有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立,有利于提高职工购、建住房能力,促进住房建设。所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金,建立住房公积金制度。
  1、公积金交纳额度。住房公积金由在职职工个人及其所在单位,分别按职工工资总额的5%逐月交纳,归个人所有,存入个人公积金帐户。经济比较困难的县市经省批准缴交比例可适当降低。今后,住房公积金的缴交率和交纳额度将根据经济状况进行调整。
  2、公积金的来源。个人承担的部分由个人支付;企业计提部分从住房的折旧费和其他划转资金中解决,不足部分经财政部门核定,在成本、费用中列支;行政事业单位为职工交纳的公积金,首先立足于原有住房资金的划转,不足部门,全额预算单位由财政预算拨付;自收自支单位比照企业开即将渠道列支。
  3、公积金的使用和提取。住房公积金是只限用于购、建房的个人资金,严禁挪用。个人使用限于支付购、建自住住房,房屋翻建和大修等费用,直系亲属可以调剂使用。如资金不足,可向住房资金管理中心申请贷款。职工离退休时,所结存的公积金本息一次结清还给职工。职工调动,由单位代为办理转储手续。职工在职期间去世,其结余的住房公积金本息由继承人或被馈赠人提取。住房公积金本息免征个人所得税。
  (二)逐步提高公用住房租金。要在职工家庭合理支出范围内,加大租金改革力度,逐步实现成本租金和市场租金。
  1、自本方案实施之日起,公有住房租金每平方米使用面积增加0.4元。租金提高后,原方案规定的住房补贴发放范围和金额不变。今后,将根据职工收入和物价指数,建立租金调整动态机制,到2000年达到占双职工家庭平均工资的15%左右。
  2、公有住房租金均以使用面积计算,须根据住房的结构、设施、朝向、层次、地段、装修等因素适当调整。
  3、公用住房租金由产权单位逐月收取,纳入单位住房基金,专项用平均值平均值维修、管理或作为建房周转金。
  4、公有住房提租的同时,对建国前参加革命工作的老干部户新增租金部分减速半,对社会救济户和特困职工户在特困期间,新增租金全免。
  (三)实行租凭保证金制度。在租金水平达到成本租金以前,新建公有住房和腾空的旧住房租赁时,一律实行租赁保证金制度。
  1、租赁保证金一律按建筑面积计算收取,新建住房不低于住房成本价的七分之一;新租旧住房按重置价成新折扣后的七分之一计算。
  2、租赁保证金由承租户一次性足额缴纳,由产权单位收取后统一存入住房资金管理中心的个人住房基金专户。
  3、租赁保证金按银行半年期存款利率计息,不计复息,满十年一次还本付息。当解除租赁关系或达到成本租金时,本息一次返还本人。
  4、产权单位可以所收租赁保证金为基数,申请政策性建房贷款。承租户可以用租赁保证金本息计抵购房款。
  5、1993年3月1日以前的承租户按原方案规定认购的房改债券利率,从本方案实施日起,改按半年期存款利率计息。凡没有认购房改债券的承租户一律按本方案租赁保证金制度执行。
  (四)稳妥出售公用住房。合理出售公有住房,有得加快回收资金;有利于调整消费结构;有利于培育房地产市场。政府鼓励职工购买自住住房,并对购房者给予优惠。
  1、出售范围和原则。城镇成套公有住房,除已列入旧城改造和当地人民政府认为不宜出售或产权尚有争议不得出售外,经房委会批准,由取得资质证书的评估机构评估,再行出售。出售公有住房须坚持自愿原则。新建住房和腾空的旧房实行先售后租,并优先出售给住房困难户。出售公有住房须根据房屋所处地段、结构、层次、朝向、设施、装修等困素区别计价。出售公有住房单位,必须全面落实本方案的各项房改措施,并将售房款专项储存,办理统一产权手续。
  2、价格。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价。向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价应包括住房的征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施和非经营性公用配套设施建设费、管理费、贷款利息和税金7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折旧年限一般为50年)计算;经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困难的,可以实行标准价作为过渡。
  标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价为上年双职工平均工资的3倍,今后逐年提高,到2000年前达到3.5倍。加快标准价向成本价过渡。抵交价按双职工65年(男职工35,女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。
  旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣(折旧年限一般为50年)计算,使用年限超过30年的以30年计算;经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。旧房的抵价,可根据使用年限适当降低,但最多不得低于新房抵交介的80%。
  职工以标准价或成本价购买公有住房,每对夫妻终生只能享受一次。购房面积超过规定面积标准的部分实行市场价。职工购房后,不再享受租房补贴。
  3、付款方式。职工购买公有住房,原则上应一次付清购房款。一次付清确有困难的,可向住房资金管理中心申请政策性抵押贷款。一次付清购房款的,由售房单位给予一次性付款折扣,折扣率按政策性贷款利率与银行储蓄利率的差额确定。
  4、优惠政策。职工以标准价或成本价购买现已住用的公有住房,1995年按负担价的5%给予折占,以后逐年减速少,2000年前全部取消。售房单位应对购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每个工龄年折扣的数额,按低交价除以65年计算,超过65年以上的工龄折占数额计抵负担价。离退休职工购房,计算工龄折占的时间,按国家规定的离退休年龄计算。
  单位以标准价或成本价向职工出售公有住房的收入,免征营业税;职工购买公有住房,免交契税;自购房之日起自住期间免交土地使用税。
  5、产权归属。职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场;职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可依法进入市场,在补交土地出让金或所含土地收益后,收入归个人所有;职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权,有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。一般住用5年后,方可依法进入市场。在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地出让金或所含土地收益后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。
  6、交易管理。职工购买公用住房,都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的房屋所有权证书和土地使用权证书,房屋产权证书应注明产权属性,按标准价购买的住房应注明产权比例。出租、出售、馈赠、继承及其他形式转让所购住房,应按国家规定交纳有关税费。公有住房出售后,需到国资部门办理资产转移登记手续。
  7、售后维修管理。公有住房售出后,由售房单位或委托物业公司组织维修、管理。室内自用部位的维修开支由单位从售房款中提取10%支付。维修资金不足时,再由共同使用的住户按各自住房的建筑面积分摊。
  8、售房款的使用和管理。出售国有住房的收入,按住房产权关系和一定比例上缴同级财政和留归单位,分别纳入各级住房基金。其他公有住房出售收入,归单位所有,纳入单位住房基金。单位住房基金应及时、全部存入住房资金管理中心,用于住房建设和住房制度改革。
  9、1993年3月1日至本方案出台实施前,经市房委办批准以标准价出售公有住房的,应明确产权属性和比例。凡款经市房委办审批出售公有住房的,须按本规定予以规范。
  (五)加快建设经济适用住房,继续实行集资、合作建房。经济适用住房是具有社会保障性质的商品住房。建设经济适用住房,有利于解决中低收入家庭的住房困难,有利于建立新的住房供应体系。
  1、市、县(市)都要成立“经济适用住房发展中心”,负责本辖区经济适用住房的建设。各县(市)成立“经济适用住房发展中心”须报经市房委会审核、省房改组批准。“经济适用住房发展中心”隶属同级住房委员会办公室。
  2、建设经济适用住房,须坚持“统一规划、统一标准、经济适用、政策扶持、共同负担、定向销售、解困优先”的原则。
  3、经济适用住房建设项目要努力降低造价。经济适用住房建设用地,采取行政划拨方式供应。政策在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持,制定具体的优惠政策和经济适用住房分配方法。
  4、经济适用住房以成本价向中低收入家庭住房困难户出售,并优先安排离退休人员和在职教师。有条件的单位可以对购房职工给以资助,但购房职工的负担部分不得低于标准价。
  5、继续实行集资建房、合作建房。集资建房、合作建房是新旧住房供应机制转换过程中的一种过渡形式。政府扶持集资建房、合作建房。建设、计划、规划、土地、财政、房管、税务等有关部门要大力支持,政策上给予优惠。
  (1)集资建房、合作建房由建房单位组织实施,集资建房、合作建要以本单位、本系统职工住房解困为宗旨,不以盈利为目的。
  (2)集资建房由国家、单位和职工共同负担,个人集资的额度不得低于当年出售公有住房的负担价。个人集资部分不退款、不计息。
  (3)单位集资建房,须报经市县住房委员会办公室批准,并将职工集资款一次交清,作为个人住房基金存入住房资金管理中心后,方可享受建房的优惠政策。
  (4)单位成立住房合作社,须报经市县住房委员会办公室批准,住房合作社会是不以盈利为目的的公益性经济组织,不得以房地产开发为目的,牟取暴利。
  (5)合作建房的方案须报经市县住房委员会批准,并将建房资金存入住房资金管理中心帐户,方可享受建房的优惠政策。
  (6)集资建房、合作建房的产权归属采取以下形式:
  产权公用。即职工集资款或社员股金、计抵租赁保证金、房租,产权归单位或合作社所有。
  产权私有。即单位或合作社将集资建设的住房以成本价售给参加集资的职工或社员,职工的集资款、社员的股金计抵购房款。
  部分产权。职工或社员以标准价购买住房,集资款或股金计抵购房款,个人取得部门产权。
  (六)加强住房资金管理。住房奖金管理是住房制度改革的关键环节。要按照责权一致的原则,建立和完善住房资金管理制度,加强住房资金管理。
  1、市、县(市)都要成立“住房资金管理中心”,建立市、县(市)、单位和个人三级住房基金。“住房资金管理中心”隶属同级住房委员会办公室,为独立核算、自负盈亏的事业单位。住房资金管理中心经费经同级财政部分核定后在住房金增值中列支。
  “住房资金管理中心”代表政府具体负责住房资金的归集、支会、调度、使用、偿还、核算和编制计划等管理工作。财政、审计、监察部门要加强监督管理。
  2、住房资金的具体存贷业务,由人民银行指定的专业银行办理。
  3、市、县(市)级住房基金包括:市县财政用于住房建设的投资和住房的维修费、管理费、职工原租补贴资金,提取的部分房产税、土地使用税、土地出让金、拆迁安置中回收的资金、按规定提取的投资方向调节税、出售国有住房上缴的资金、直管公房租金、各房屋开发公司上缴的微利房差价款等。
  单位住房基金包括:按规定提取的住房折旧费、大修理基金、自管公有住房租金、出售自管公有住房收回资金的自留部分、从福利基金奖励基金中分离出来用于住房建设的资金、从营业外收入中按比例提取的资金、上级主管部门下拨的住房资金、城市住房基金中拨入或借入的资金、从留利中提取的10%建房资金、企业公益金中用于住房方面的资金、住房折旧费、住房周转金、生产发展基金结余中划出的部分。
  个人住房基金包括:住房公积金、房改债券、租赁保证金、集资建房款、住宅合作社社员建房股金。
  4、住房基金主要用于住房的建设、维修、管理和住房制度改革,严禁挪用。
  三、加强对住房制度改革的领导
  住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分,是一项政策性、群众性、社会性、综合性很强的系统工程深化城镇住房制度改革是各级政府的重要职责,要切实加强领导。
  (一)各级都要建立健全房改领导机构和工作机构,并根据实际需要确定编制、落实人员,妥善安排办公条件。
  (二)各县(市)应根据本方案和国家房改政策制定实施方案,1995年6月底前出台实施房改方案。
  (三)企业房改是城镇住房制度改革的重点,国有大中型企业,都要成立房改领导机构和办事机构。有条件的经批准可加大房改力度,把住房建设、分配、管理和维修服务等职能逐步从企业经营中分离出去,加快实现住房的商品化、社会化。
  (四)严肃房改纪律,严格执行国有的房改政策及本方案,严禁低价售房、变相增加优惠,以权谋私等违法违纪行为,对违法违纪行为。对违法违纪者必须追究责任。
  (五)各级新闻单位及各部门、各单位要国强房改工作的舆论引导,宣传房改的目的、意义、政策和实施步骤,引导广大群众提高认识,转变观念,积极参与住房制度改革。
  四、附则
  (一)市区所有机关、团体、企事业单位,不分隶属关系,不分所有制性质,一律执行本方案。
  (二)与本方案方案细则、办法等,由市住房委员会办公室会同有关部门制定,报经市房委员会批准后施行。
  (三)原有房改政策和规定,凡与本市方案不一致的,一律以本方案不一致的,一律以本方案为准。
  (四)本方案由市住房委员会办公室负责解释。

  
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